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不动产投资信托基金来了 中产家庭准备好了吗?

7060708.com 2021-04-15 07:48:03

最近证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的相关通知》,允许共同基金发行可以像股票一样买卖的公共REITs,意味着REITs产品将在中国启航,目光瞄向中产家庭的钱袋子。

不动产投资信托基金来了 中产家庭准备好了吗?

什么是不动产信托基金(REITs)

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,投资者可以从该不动产的交易、租金与增值来获得收益。简单来说,就是投资者把钱交给专业的房地产投资运营方,他们拿着钱去买房产物业,比如写字楼、商场、停车场、酒店等,投资者们变成了房东的同时,还可以享受物业升值的红利。它的特点是投资门槛低,流动性强,可以像买卖股票一样方便,在交易时间内随时可以变现。经过多年发展,其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等,已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

中国特色的REITs

此次中国推出的REITs有其特定含义,它采用的是"公募基金+单一基础设施资产证券"的产品结构,比如一个高铁项目,投资方可以把这个高铁项目及其收益打包,做成一个基础设施资产支持证券,然后委托一家符合资格的劵商或者基金公司,通过公开募集的方式,发行主要针对这个高铁项目的投资基金。基金募集完成后,全额购买这个高铁项目的支持证劵,也就等于把这个项目100%股权、特许经营权都装入了公募基金。这个基金的持有人可以享受这个高铁项目的收益,其份额也可以在交易所交易。所以此次的REITs是一种公募的不动产投资信托基金,主要投资单一的大基建项目。按征求意见稿,要求原始权益人必须参与战略配售,比例不少于基金份额发售总量的20%,且持有期不少于5年。通过这种方式,投资方可以把沉淀在项目中的固定资产盘㓉,套现出80%资金。

市场有风险 投资须谨慎

REITs试点标志着我国金融服务业迈入了新的发展阶段,政策制定者又多了一个额外工具,也为家庭投资提供一个新的选项。这对于有序引导家庭储蓄进入资本市场,缓解政府和企业债务压力,减轻银行负担,为新基建提供源源不断的活水,帮助经济恢复具有十分重要的作用。但是我们也必须看到REITs作为一种在成熟市场广泛使用的投融资工具,在中国的运用还面临着一定的法律障碍。投资基金是一种投资集合,是建立在法律基础上的以合同为基础保障的投资方式,而在中国投资基金并不是一个公司或法人主体,现有的法律对于投资集合的地位与性质并未加以明确,不能为REITs产品和业务提供切实的基本法律保障框架,尚需解决投资基金的法人主体问题,从法律上确认基金是一种法人,即所谓的“财团法人”。因此,在没有相应法律和制度保障的情况下,REITs将具有一定的法律风险。例如REITs项目仍然在业主手中,只是给基金的持有人分红,在信息不公开,缺乏有效评级制度和法律保护以及媒体监督的情况下,如果这个项目根本不赚钱,那么投资者只能自己承担损失。

REITs可以将个人儲蓄和私人资本引入基础设施项目,把个人储蓄转化为长期投资资本,其市场价值在5万亿到13万亿之间,比美国的REITs市场还大,释放如此巨量的再投资资本,对经济的恢复发展意义重大。但是我们也应看到,此次的REITs能改变募集方式,固然是迈出了重要一步,但也仅是一步,融资主体的核心诉求仍是资产出表,快速回笼现金,通过项目出售获得融资。而投资者则是获得基础设施运营分红的同时,最终还是看重主体信用,因此完善相关法律和制度显得十分重要。

标签: 房地产信托投资基金

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